Понятие "Кадастровая экспертиза"

Кадастровая экспертиза – это один из видов инженерных экспертиз, при производстве которой, экспертами – кадастровыми инженерами проводится анализ и оценка кадастровых работ и услуг, включая анализ правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельные участки и строительные объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, проводится оценка правильности кадастровой стоимости недвижимости, земельных участков и примененных коэффициентов, анализируется точность внесения кадастровых объектов в Росреестр, определяются границы земельных участков, их частей, контуров зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, а также, разрешаются другие вопросы, требующие специальных познаний в области кадастровой деятельности, землеустройства и градостроения.

Понятия «Кадастр» и «Кадастровая деятельность»

Кадастр – это упорядоченный список или реестр каких-либо объектов, официально составляемый государством. В России кадастр представляет собой перечень объектов недвижимости: земельные участки и их части, строительные объекты, в том числе их части и объекты незавершенного строительства, отдельные помещения, оформленные и поставленные на учет в соответствии с законодательством РФ. 

Кадастровая деятельность – это выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях (ч.4 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее по тексту – ФЗ № 221)). Правом на осуществление кадастровой деятельности обладает специальное лицо – кадастровый инженер (в соответствии со статьей 29 ФЗ № 222 «О кадастровой деятельности). Кадастровый инженер должен в обязательном порядке состоять в СРО (ч.1 ст.29 ФЗ № 221). Соответственно, проведение кадастровой экспертизы возможно только кадастровым инженером, имеющим высшее профильное образование либо специальную профессиональную переподготовку в сфере кадастровой деятельности и состоящим в СРО. Примеры выводов из некоторых заключений наших экспертов и специалистов представлены ниже. 

Процессуальные виды кадастровых экспертиз

Также как и другие виды судебных и независимых экспертиз, кадастровая экспертиза недвижимости и земельных участков, процессуально может быть:

• досудебной (внесудебная) – проводится на основании запроса адвокатов, юристов, представителей по доверенности, физических или юридических лиц, с оформлением заключения специалиста (досудебная кадастровая экспертиза; внесудебная кадастровая экспертиза)
• судебной – назначается и проводится по определению суда, постановлению следователя либо дознавателя, в некоторых случаях на основании постановления нотариуса (нотариальная кадастровая экспертиза), с последующим оформлением заключения эксперта (судебная кадастровая экспертиза; кадастровая экспертиза для суда)

Кроме того, судебно-кадастровая экспертиза в соответствии с процессуальными нормами может быть: дополнительной, повторной, комиссионной и комплексной.

Наш Центр проводит все виды кадастровых экспертиз!

Нормативно-правовая база, используемая при проведении кадастровых экспертиз

• Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»
• Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
• Земельный Кодекс Российской Федерации
• Градостроительный кодекс Российской Федерации
• Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места»
• Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0279 «Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, подготовленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости»
• Приказ № 5 от 15.01.2020 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2020 году»
• иные нормативные правовые акты

Объекты кадастровой экспертизы:

В соответствии с ч.4.1. ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности» к объектам судебно-кадастровой экспертизы относятся:

• земельные участки
• здания
• сооружения
• помещения
• объекты незавершенного строительства
• части земельных участков
• части зданий, сооружений, помещений
• лесные участки (только в соответствии с п.«4» ч.6 ст.42.1 ФЗ № 221)
• иные объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с вышеуказанным федеральным законом кадастровому учету

Кроме того, объектами экспертизы кадастровой деятельности могут быть:

• материалы гражданских или уголовных дел
• ранее проведенные кадастровые экспертизы
• заключения кадастровых инженеров
• кадастровые планы
• технические паспорта
• учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное)
• иные документы и материалы, необходимые для проведения кадастровых экспертиз

Цели и задачи кадастровых экспертиз

Чтобы понять цели и задачи кадастровой экспертизы, нужно понимать, что кадастровые работы – это комплекс услуг, который включает в себя как работу с документацией, так и геодезические и землеустроительные работы непосредственно с объектами недвижимости, которые включают в себя определение их границ, межевание, а также, определение их стоимости. Соответственно, при проведении кадастровой экспертизы разрешаются следующие задачи и цели:

• определение и вынос в натуру границ земельного участка или его частей
• определение расположения и контуров объектов недвижимости: здания, сооружения, помещения, в том числе, объекты незавершенного строительства
• анализ и оценка правильности проведенных кадастровых работ и услуг
• анализ и оценка правильности оформления кадастровой документации
• анализ и оценка правильности кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков
• определение коэффициента кадастровой стоимости земельного участка и иных объектов недвижимости
• проведение других видов кадастровых экспертиз и исследований
• оценка объективности, полноты, научной обоснованности и правильности ранее проведенных кадастровых экспертиз и исследований
• рецензирование заключений кадастровых инженеров
• рецензирование кадастровых экспертиз и исследований

Обратите внимание! Перед ходатайством в суде о проведении и назначении судебной кадастровой экспертизы в нашем Центре, обратитесь к нам в центральный офис за Информационным письмом, где мы укажем сроки исполнения и цену кадастровой экспертизы для суда.

Стоимость кадастровых экспертиз

Срок производства кадастровой экспертизы – от 10 суток!

Вопросы для кадастровой экспертизы

Примеры выводов при составлении заключений

Пример № 1 (коэффициент кадастровой стоимости):

1. Ответ на вопрос «В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, какой коэффициент по договору купли-продажи земельного участка № ......... от ......... года должен был быть применен при расчете цены земельного участка?»:
На основании Решения № ......... от ......... года Арбитражного суда ......... был установлен факт принадлежности на праве собственности имущества «в соответствии с актом от ......... года»:
- Химико-мускатный магазин, склады 126 кв.м.;
- Склады 570 кв.м.;
- Служебное помещение 19.3 кв.м.;
- Гараж 24.1. кв.м.;
- Гараж 25.4 кв.м.;
- Магазины-склады 202.7 кв.м.;
- Склады 74.4 кв.м.
- Камера хранения 253.0 кв.м.;
- Пекарня 58.4 кв.м.;
- Гараж тракторный 27.6 кв.м.;
- Санузел 149.7 кв.м.;
- Мастерская по ремонту обуви 9,2 кв.м.;
- Мясной павильон 896,3 кв.м.;
- Кафе-бар-магазин 65.1 кв.м.;
- Проходная 7.4 кв.м.;
- Контролерская 7,3 кв.м.;
- Хычинная 9,7 кв.м.;
- Молочный павильон 883,2 кв.м.;
- Двухсекционный склад 71.5 кв.м.;
- Склады 158,3 кв.м.;
- Лаборатория 211.5 кв.м.;
- Санузел 20,4 кв.м.,
- 3-х модулей, размером 18,6м. х 18,6м.;
- гостиницы «.........»,
расположенных по ул. ........., дом ......... в городе .........».
На момент совершения купли земельного участка общей площадью ......... кв.м. с кадастровым номером ......... , расположенный по адресу: город ......... , ул. ......... , дом ......... у Министерства имущественных и земельных отношений, данный земельный участок был в аренде у ПО «.........» (что подтверждается Договором аренды земель, согласно Постановления № ......... от ......... года. Из Договора купли-продажи земельного участка № ......... от ......... года: ......... года был заключен Договор аренды земельного участка № ......... с Министерством имущественных и земельных отношений правопреемником которого стало ООО «.........». Соответственно, на момент купли земельного участка общей площадью ......... кв.м. с кадастровым номером ......... , расположенного по адресу: город ......... , ул. ......... , дом ......... у Министерства имущественных и земельных отношений, данный земельный участок был в аренде у ООО «.........», что в свою очередь, согласно п. 2.2. Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при расчете стоимости земельного участка Министерство имущественных и земельных отношений могло применить два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует законодательству в области кадастровых отношений, а именно:
«2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:
(абзац введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ, в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
(абзац введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ, в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
(абзац введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
(п. 2.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ)».